买房五部曲

买房五部曲

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买房换房对于很多家庭和个人来说是都是一件大事。那么在加拿大如何帮助客人有步骤有条理地做好这件事,就是每一个想做优秀地产经纪的人,要仔细研究的一个问题。

 

不论是第一次买房,还是要换房的人,在买房的时候,都大体上可以用这样的几个步骤来概括。

  1. 需求分序
  2. 寻寻觅觅
  3. OfferDeal
  4. 准备运动
  5. 进住与升级

 

这五大步骤基本是按照时间顺序排列,有时也会出现回跳的情况,特别是在开始的几步。五大步骤说来简单,但每一步都有其要注意的事项与重点。每一步都有一些细节问题,如不留意,到时就会着急。 

这里,只概括每一步的内容与常见问题。在今后的文章中,我会进一步分析各步骤地具体操作与注意事项。实例和问题解答,欢迎来我的讲座。

 

需求分序

这是我自己的造词。我认为是整个过程最重要的一步。需,求,其实是两个字。用英语,应该是NeedsWants。能够下决心买房子,这两个条件缺一不可。当然,房子谁不想要最好的,但我们的预算有限,那么如何确定这预算是多少?Pre-Approval或者求其次Pre-Qualification应该是在这一步完成。有需,有求,有限度,理顺这些关系,整理出个顺序,是第一步最终的目标。

常见问题:Pre-ApprovalPre-Qualification的区别与特点,是否必要?

 

寻寻觅觅

两个寻,两个觅。欲速则不达。自己找房子,自己查MLS.CA, 费了好大的劲才发现,原来99%的房子是在一个网上买卖的,原来到头来还要与经纪打交道。远不如曲线救国。所有经纪的房源都是一个。先找几个经纪,面试一下,雇用一个。如果不满意,再换下一个。

和经纪一起看房,也有两个不同阶段。先是市场验证阶段。看在这个客观市场上,能否能找到符合自己主观意造(不是主观臆造)的“需求分序”的房子,并不断调整自己的“需求分序”。有的时候,这个阶段是最花时间的。可能要回到第一步去调整。

一旦,主观与客观符合,进入真正找房的阶段,找到合适的房子,是比较简单的事情。我自己的大部分的买房人,一般在1个月左右。

常见问题:地产经纪的工作与作用到底是什么?有哪些网站和信息源可以帮助找房子?面试经纪,和与经纪相处时,应注意哪些?看房时注意什么?

 

OfferDeal

遇到合适的房子,下OfferOffer经过谈判,双方同意才能变成Agreement24小时之内,买方要把押金给卖方经纪公司。这个Agreement一般是有条件的,而且条件大都是保护买家的。当条件全部满足时,Agreement变成Deal。如果任何一个条件,出现问题,双方都可以从Agreement中退出来。

常见问题:如何拿到好Deal? 破产房有哪些特点?地产谈判的基本流程和买房人的应知?什么是抢Offer? 遇到抢Offer时,应注意什么?一般什么条件可以放到Offer中?最终成交价是如何确定的?AgreementDeal的过程中,要做些什么?验房时注意什么?什么交接日是最好的?

 

准备运动

Deal Firm到交接日这段时间,有很多工作要做。收拾东西,找搬家公司,定贷款,见律师,问装修公司,最后一次看房等。

常见问题:灰色和黑色时期?最后一次看房那天最好,看些什么?律师做什么,他的费用都包括什么?为什么要留出余量?Closing Cost都包括什么?现在有哪些优惠?搬家前要打那些电话,修改什么信息?

 

进住与升级

入住后是买房过程的结束,但是新房生活的开始。有时房子在入住之前还要做些装修。第一次买房的人在做装修时,最好问一下你的经纪,这样的装修,这样的用料,对于房产是否有升值效果?几年后会怎样?

常见问题:搬家后要马上作什么?哪里找到合适的装修公司?如何更好的利用房产,增加自己的财富?(关于这个话题,在46日晚上4-7点,我们有请专业人士作讲座,本年度唯一一次,收入场费。)

 

以上,是买房五步曲的总纲。在今后的文章中,我会深入讲解每个步骤。


买房五步曲 之一 需求分序

 

我们因为有了需求,才去考虑买房。看似简单的,甚至可有可无的一步,却是整个过程最重要的一步。 

需求分序,是我自己的造词。需,是Needs。求,是Wants。分序,是Prioritize。

能够下决心买房子,Needs和Wants缺一不可。当然,房子谁不想要更好的,但我们的预算有限,在有限的预算内,如何找到最可心的房子哪?理顺自己的需求是关键。

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买房五步曲 之 准备运动

 

从Deal Firm到交接日这段时间,有很多工作要做。

 

房契检查。这是律师的拿手好戏。合同里有一个查契期限(Title Search),一定要在这之前把合同交给律师,律师需要花一定时间把房子的历史彻底查清。土地的所有权,房子有没有抵押,有没有侵占别人土地,怎样的路权,是否拖欠地税和其它费用。同时律师会检查当地政府有没有发出这座房子有什么问题的通告,会计算买方应该承担的地税和其它费用并准备相关的法律文件。还有买房人的一些情况律师也会调查。如是否有重名的人欠了别人的钱等等。

 

保险。所有贷款机构都会要求买方购买保险,尤其是火险,并在交屋那天生效。所以在买家决定要这房子后,要联络保险公司。拿到保险号码(Policy Number)后,通知银行或财务公司,还有律师。同时,让保险公司发个信给他们。大部分Condo不需要买保险,因为管理费里已经包括了。但其它的 财产险没有包括,可以买财物和人身伤害险。不过不是必需的。保险公司会问你房子的大小,房龄,外墙材料,结构,烟雾和一氧化碳报警器个数,铜线铝线,电表盘,消防栓远近,Deductible等等,用来估算房子的重建价值和保费。房屋保险与车保在一起,保险公司可能会给些优惠。

 

水电气。打电话给水,电,天然气,电话和Cable公司,通知他们自己要搬家了。别忘了给电话公司打电话,告诉他们新地 址,可以要求尽可能保留你的原号码。还有银行,交通部(车和驾照),健康卡,保险公司,地址都要改。SIN卡不用。

 

第一次买房的人,一般不用联系水·电和气公司,卖主或律师会为你联系好的,但你进驻后要打电话确认姓名的对错。

 

常用的电话与网站:

 

Driver license and Health Card:

 

 

CRA:

 

 

Phones:

 

  • Consumers Gas (Moving)……416-492-5100
  • Peel: Water/Sewer(Moving)…..905-791-8711
  • Bell Canada(Moving)….905-310-2355
  • Rogers Cable (Moving)…..416-448-7374
  • Enersource Hydro(Moving)…..905-273-7425

 

签字交钱。交屋的前几天,律师会通知买方去签署所有文件,并要求带Money Order或Bank Draft(Downpayment 和Costing Cost)准备接收房产。这个钱的Title是写给买方律师的,再由买方律师转给卖方律师。

 

Closing Cost(除了房钱以外的,交接时的一次性费用)的大致内容包括: 

  • Land Transfer Tax地产转让税

由买方在办理产权过户时缴纳. 这项税项适用于大多数省份,而且通常是以房屋售价的一个百分率计算。

  • 律师费用
  • 房产税的调整(Property Tax Adjustment)
  • 其他可能的费用:地产评估费(Appraisal Fee), 申请费(Application Fee), 保险税(Insurance Tax), GST, Land Survey Fee, 重名人欠钱的澄清费用等等。

这里再介绍一下第一次买房家庭的优惠(指全球范围5年以内没拥有过房地产)

在安省, 对第一次够房者的优惠政策主要体现在税收上, 主要有以下几条可供参考: 

  • Land Transfer Tax Rebate: Up to $2,000(适用于加拿大安大略省)
  • RRSP 首期付款计划(全加拿大)
    每个家庭夫妻双方(包括同居)可以从各自的 RRSP 帐户中取出$25,000 用于房屋首期付款. 一个家庭一共可取 $50,000, 而不涉及税收和利息,但受如下条件限制:

o    只适用于首次购房.

o    必须从第二年开始还款.

o    还款最长不能超过 15 年.

o    每年还款不能低于取款总额的 1/15.

o    不能达到最低还款额的部分计入当年收入纳税.

按照 RRSP 首期付款计划的规定,要取出的款要在RRSP 帐户里存3个月以上。

 

最后一次看房。在Closing前,买家还有机会做最后一次看房。如果前面签订过更正(Amendment),要着重考察其中所列的修理项目是否做到。最后一次看房时多半可以见到房主,可以让他向你介绍一些设备的使用方式。

从理论上讲,地产经纪的职责到这里是一个段落。当然,好经纪会与他、她的客人保持联系,为客人遇到的其他困难提供帮助。

交屋日(Closing Day。这天,买卖双方律师都会为买方卖方办理所有的手续,办完会通知买家到买方律师那里去拿钥匙。(所以找一个离你家近些的律师比较好)拿到钥匙后买方最好先到房子里看一遍。把水表,电表,煤气表的度数记下来,核对在收到账单时有无大的出入。如果有问题,比如电器家具少了,立刻通知律师,先别搬进去,让律师来交涉解决。(所以,要在交房日和搬家日之间给自己留一个回旋的时间。)

恭喜你,房子是你的了。

有一些问题象:灰色和黑色时期?各种费用的大致范围?最后的交接期间有哪些容易出现的事情和应对方法?请注册我的关注密市房页,在那里我和您分享。


进住与升级

入住后是买房过程的结束,但是新房生活的开始。有时房子在入住之前还要做些装修。你改建的目标是什么?你要取得一个什么样的装修效果?你想如何达到这种效果?这些是你装修前必须想清楚的。
根据验屋报告决定哪些装修。选择以后入住后难于装修的要先做,如地板,墙,热隔离等,有些大的项目家具搬入后就比较难做了。而热隔离对省电也是立竿见影的效果的,要优先做。很多人买房后想一步到位,对房子做了许多“升级”,包括把一部分地下室改成大房间、更换硬木地板、地砖、楼梯围栏、甚至修改房间布局,车库改房间等。很多这样的升级是会对房产价值有提升效果,但也不是绝对。笔者时常见到,有些房子明显是”被装修坏了”的。装修要大众化,尽量希望能被未来的买主认可。所以在做装修时,最好问一下你的经纪,这样的装修,这样的用料,对于房产是否有升值效果。
如果您买的是旧一些的房子,关于省能源的装修,政府会有补助。在装修前和后请政府的人来检查一下,也许您会省下几百甚至几千元。联邦政府现推行 ecoENERGY 房屋节能改进和补助计划,向屋主提供节能评估服务。独立屋、半独立屋、镇屋 和不超过三层的多单元居住建筑都可以参加这个计划。在这个计划之下,如果屋主通过装修改造,如更换暖气炉、冷气机、门窗、加保温棉等,来减少房屋的能耗和温室气体的排放,可获得联邦政府最高可达几千块钱 的补助。在您开始装修改进之前,应请由联邦政府特许的节能顾问进行第一次评估。装修改进的补助费用,与地区、市场状况、人工用费以及房屋大小有关,可能有很大的不同。在完成节能装修或改进后, 屋主还要请节能顾问来做第二次评估确认。之后,节能顾问可能代表屋主向政府申请补助;新的房屋能耗效率评分标签也将颁发给屋主。安省政府将为屋主的第一次(改进前)节能评估提供一半(最多$150)的退款。即使屋主不做任何节能更新,没有安排第二次评估,也会退款给屋主。此退款申请将通过联邦计划程序自动完成,不需另外申请。这项措施的目的在于鼓励屋主使用节能评估服务,来了解房屋耗能状况、节能的可能性,以及获得更多的节能知识。(2008年9月现在的规定)
欲了解更多关于联邦ecoENERGY节能改进和补助计划的详细信息,更多关于联邦ecoENERGY节能改进和补助计划的详细信息,可以参考网站http://oee.nrcan.gc.ca

 

搬家
搬家是件力气活,不管请人或者自己干,相信绝大多数的搬家者都有打包打到深夜的经历。如果请人搬家,则搬家公司有好几个档次。如果你的家俱很值钱,最好请正规一点的,好公司会把你的值钱家具包的好好的,很专业地运到目的地,并且,会有搬家保险,砸了包赔,当然,这种搬家公司的收费本身也许已经抵得上一件值钱的家具了。

 

买家具
量好最大门的尺寸再去采购床与家具。好的家具会提升你卖房时的价值。也许会跟随你的时间比房子本身更长。大一些的地产公司与大的家具零售商会有优惠合同。从你的经纪那里要一个Price Certificate可能会省去你几百甚至上千的买家具和电器的费用。

 

维护
房顶水槽一般一年清洁两次,春秋各一次。千万不要等阻塞以后才去清理。下水道一般每年或两年需要清理一次。剪草要及时,否则可能会遭到邻居的投诉。木门窗框要定期油漆。冬季应切断室外水龙头的供水,排净水龙头的余水。取暖设备如锅炉一般一两年检查一次,特别是高效炉。管道清理一般2年一次。我每年为我的客人提供免费的房屋维护的讲座,希望他们能够更多的了解房子,住的舒心,卖时有最好的回报。

 

住House有哪些固定开支?有哪些固定修缮?如何更好的利用房产,增加自己的财富?前方会在其他的文章或讲座中讲解。
如有问题或建议,可以从网站上联系我,或者来我的讲座共同讨论。

 

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